資産活用・事業承継・相続対策・資金調達支援はAMSconsultingにお任せください

ステップ1（現状把握）として、①会社概要の把握（現状及び将来の見込、キャッシュフロー、知的財産　など）、②株主、親族関係の把握、③個人財産の概算把握（保有自社株式の現状、個人名義の土地、建物の現状、個人の負債、個人保証の現状 など）をします。ステップ2（承継方法及び後継者の選定）として、①親族内に後継者候補がいる...

Ｑ１：この土地でアパート、マンション等の賃貸経営はできるのだろうか？Ａ１：賃貸住宅といってもそのタイプは様々です。 賃貸住宅経営をご提案するうえで、まず敷地規模や法的規制を確認し、周辺エリアの賃貸マーケット動向を徹底的に分析します。計画地周辺エリアマーケット調査＆計画地の法規制チェック、賃貸マンション・アパート、...

相続税を計算するときは、相続した財産ごとに価値を計算しなければなりません。預貯金は通帳などで金額が明らかになりますが、土地や建物は価値を個別に評価する必要があります。公平で客観的な課税のため、国税庁は財産の価値を評価する基準として財産評価基本通達を定めています。この章では、財産評価基本通達に基づいて、相続税を計算...

生前贈与を活用した相続税対策は最も人気がありお手軽な対策ですので多くの方が実行しています。生前贈与といっても、様々な方法があります。生前贈与については年間110万円以内であれば贈与税がかからない基礎控除枠があるため、子や孫に年間110万円以内の金額の生前贈与を実行することで毎年贈与した分が非課税となります。生前贈...

相続税の節税対策の中でも節税効果が大きい対策が不動産を使ったものです。賃貸マンションやアパートの建築、購入で不動産賃貸を行い、大幅な節税が可能となります。第三者に賃貸する土地や建物は相続税評価額が大きく下がる計算方法になっています。例えば現金1億円は相続発生時も1億円の評価額ですが、その現金で賃貸アパートを建築す...

■代々引き継いできた所有不動産はできれば売却したくないが、相続税負担がどの程度になるか心配。■二次相続のことをまで考えると、できるだけ相続税を抑える対策をしたい。 １. 　　　　　２.代々引き継がれてきたご自宅周りの不動産は守りたいとのご意向でしたが、「月極駐車場」や「借地権付き土地」など、相続税評価額の圧縮効果...

■相続税評価方法（長期の）配偶者居住権は相続税の課税対象となるため、適切に評価することが求められます（なお、短期居住権は相続税の課税対象となりません）。上記のように配偶者居住権は建物を利用する権利ですが、建物利用時には必然的に敷地も利用することになるため、相続税の評価の際は、敷地利用権も合わせて評価します。以下、...

事業承継は相続税対策と見られがちですが、相続税対策は事業承継対策の一部に過ぎません。事業承継とは、"現経営者から後継者へ事業のバトンタッチ"を行うことですが、企業がこれまで培ってきたさまざまな財産（ヒト・モノ・カネ・知的財産）を上手に引き継ぐことが、承継後の経営を安定させるために重要となります。 AMSconsu...

事業承継税制とは、後継者が中小企業の株式を相続や贈与で引き継いだときに、本来支払うべき多額の相続税や贈与税の納税を猶予する制度です。猶予された税金は、将来的に免除されることを前提した制度です。中小企業の事業承継が喫緊の課題であり、日本経済に与える影響が非常に大きいことを、国は明確に認識しました。 経営者の高齢化が...

Ａ：保有する不動産の固定資産税や、賃貸収入に対する所得税を軽減することは土地オーナーの重要な課題です。固定資産税などの節税だけではなく、将来の相続までを見すえて資産の活用プランをご提案。遊休地の賃貸アパート・マンション建築、ご自宅併用賃貸や、庭先を活用した賃貸アパート建築などご自宅の土地の有効活用、所有型法人を活...

Ａ：共有状態の土地や、権利関係が複雑な土地を整理・活用する最適な方法が、等価交換事業によるマンション建設です。等価交換事業はご所有地にデベロッパーがマンションを建設し、ご提供いただいた持分に応じて区分所有住戸を取得する活用法です。土地オーナーとデベロッパーが出資比率に応じてマンションの住戸を取得する等価交換事業、...

Ｑ：賃貸住宅以外で土地活用はができないものか？Ａ：土地活用において賃貸マンション・アパートの建設・運営は有効な方法のひとつです。しかし、周辺エリアのマーケットやニーズを徹底的に調査することで、新たな可能性を見出すこともあります。賃貸住宅だけでなく、暫定利用や狭小地の活用なら時間貸駐車場経営、土地を手放すことなく活...

土地の持つ可能性を多角的な検討で確実に活かす方策を考えていきます。大切に守り続けてきた資産を、ご家族のこれからのために活かしていく。 土地の価値をしっかり見つめ、ご満足いただけるご提案を。クライアントのこれからを支える土地活用をサポートさせて頂きます。提案メニューといたしましては、①賃貸アパート、マンションの建設...

相続税とは、日本の法律である「相続税法（昭和25年3月31日法律第73号）」に基づき課せられる税金のことを言います。 人の死亡を原因として、財産の移転が行われた際に、その財産を受けとったものにたいして課税が行われます。 相続税には、「富の再配分」という基本思想があり、貧富の差を緩和させるという経済政策が含まれてい...

相続税の申告と納税は、相続開始（被相続人の死亡）を知った日の翌日から10か月以内にしなければなりません。相続税の申告は原則として、相続人どうしで遺産分割が終わってから行います。遺産分けをめぐる話し合い（遺産分割協議）がまとまらなければ、10か月の期限はすぐにやってきます。遺産分割協議と相続税の申告手続きはできるだ...

相続税の節税対策として生前贈与の次によく用いられるのが生命保険を活用した相続税対策です。生命保険と聞くともう加入できる年齢ではないからとあきらめる方も多いですが、実際には相続税対策用として90歳まで健康診断なしで加入できる生命保険もあります。生命保険契約にもとづいて相続発生後に支払われる死亡保険金については、「5...

養子縁組を行い相続人を増やすことで相続税を節税する方法です。相続税の計算方法は相続人の人数が多ければ多いほど相続税が減額される仕組みとなっているため養子を増やすことで相続税が減額されます。養子を増やして相続税対策を行う際には無制限にはできない点に注意が必要です。実子がいる人は相続税で控除対象に含むことができる養子...

これら以外にも様々なケースが想定されますが、「後継ぎ遺贈型の受益者連続信託」は、例えば先祖代々の土地をずっと守っていきたい場合。自分が死んだあとは、息子に、さらに息子が死んだあとは、孫に、というように、先の先の相続まで指定を行うことが可能となります。また、別のケースとして、仮に現金が1000万円あります。自分が死...

併せて、「収入額は減少しているものの、将来の相続税圧縮効果が高い」といったように、時として相反することのある目の前の収益性や資産価値と将来の相続対策とのバランスを様々な角度から見極めた結果、売却金で修繕 「ご自宅」と「一棟マンション」は保有継続、他の不動産は、ご親族とご相談のうえ中期的な方針を立て、特に「一棟マン...

B様のご所有不動産は、収益性、流動性、相続税の圧縮効果等の各分析の結果、現時点で早急に解決すべき問題はありませんでしたが「一棟マンション」の管理コストやメンテナンスコストが高額であったことから、管理会社の見直しをご提案しました。また、将来のB様の相続を見すえた場合、ご家族への円滑な承継の観点から、「アパート」や「...

■保有する不動産の相続税評価額と収益性に大きな開きがある。円満な遺産分割をするにはどうすればよいのだろうか。■今後の生活資金と相続税の納税資金を準備しておきたい。  １. 　　　　　 ２. ご所有不動産を多角的な視点で分析した結果、いずれの不動産も「流通性」については大きな問題点はありませんでした。しかしながら、...

具体的には、「ご自宅」は小規模宅地の特例が利用できるご長男様が相続することで、高い相続税の圧縮効果を得られます。そして「一棟マンション」と「市内のアパート」は売却し、相続税評価額がほぼ同額の都心の区分所有マンション4戸へ組み換えます。組み換え住戸のうち2戸はご次男様が相続、残りの2戸はご長男様とご長女様が各1戸ず...

■このまま保有した場合の相続税額も気になる。相続税は少しでも低く抑えたい。 １. 　　　　　２.G様のご所有資産は、「ご自宅」以外は築年数が20年以上経過しており、ご所有不動産の新陳代謝を検討すべき時期に来ていました。築年数に応じてある程度収支が悪化するのは避けられないため、改修や建替えなどの対策を実施すべきか、...

そこで相続税額を試算したところ、納税用に確保してあった「月極駐車場」に多額の余剰金が出ることが判明したため、この余剰金を含めた遺産分割案を作成することをご提案しました。なお、「月極駐車場」は相続税評価額の圧縮効果があまり得られない状況から、一部または全部を売却して、相続時に分割しやすい都心区分所有マンション等への...

■相続税を軽減するために、一部の資産を組み換えるべきか悩んでいる。 １. 　　　　　２. K様は、ご所有不動産の収益性が多少低下しても維持管理の負担を軽減したいという強いご要望でしたので、個々の不動産において可能なものは手間がかからないサブリース契約への変更をお勧めしました。具体的には、「月極駐車場」を時間貸駐車...

最大で55％の税率になる相続税は、形や金額を問わないさまざまな遺産を認識し、課税対象とすべく複雑なルールで構成されています。 一方で、その複雑さ、多様さゆえに税金対策の方法も無数に存在しています。相続税対策をしてあるかどうかは、実際に承継される財産、税金の負担に大きく影響します。そして相続税対策は、あらかじめ対策...

①土地②建物であり、その運用方法は①賃貸してインカムゲインを得る②買値以上の価格で売却してキャピタルゲインを得るのそれぞれ２つが一般的に考えられます。 土地と建物の最も大きな違いは、土地は経年劣化をしないものの、その土地がどのように活用されているかという外部的要因に価値が影響される性質があるのに対し、建物はその増...

相続税評価額が株式の時価とされます。例えば、個人が無償で株式を譲渡によって取得した場合は、その株式の価値の分だけ所得があったとみなされます。株式譲渡の場合は所得税、贈与の場合は贈与税の対象となり、それぞれ税金対策の観点からメリット、デメリットが存在します。また個人と個人での株式移転、法人と法人の株式移転、法人と個...

相続税の対策は非常に重要です。節税対策だけでなく、相続はトラブルの元ともなりうるため入念に準備していくことをおすすめします。相続する資産が多ければ多いほど、節税への対策分割の対策が重要となっていきます。 相続対策には大きく分けて、節税対策、納税資金対策、遺産分割対策の３つがありますが、AMSconsulting株...