生前贈与 土地
- 自社株対策
②純資産価額を引き下げるケース（土地、建物等の不動産の購入は、購入後3年経過すると時価よりも一般的に低い相続税評価額で評価されます（購入後3年以内は時価で評価します。また経済的合理性がないと当局から判断された場合は、租税回避行為として否認される可能性もございいます）。また、自社株式の承継方法として、①暦年贈与で少...
- 事業承継の準備
ステップ1（現状把握）として、①会社概要の把握（現状及び将来の見込、キャッシュフロー、知的財産 など）、②株主、親族関係の把握、③個人財産の概算把握（保有自社株式の現状、個人名義の土地、建物の現状、個人の負債、個人保証の現状 など）をします。ステップ2（承継方法及び後継者の選定）として、①親族内に後継者候補がいる...
- 節税対策
Ａ：保有する不動産の固定資産税や、賃貸収入に対する所得税を軽減することは土地オーナーの重要な課題です。固定資産税などの節税だけではなく、将来の相続までを見すえて資産の活用プランをご提案。遊休地の賃貸アパート・マンション建築、ご自宅併用賃貸や、庭先を活用した賃貸アパート建築などご自宅の土地の有効活用、所有型法人を活...
- 等価交換
Ａ：共有状態の土地や、権利関係が複雑な土地を整理・活用する最適な方法が、等価交換事業によるマンション建設です。等価交換事業はご所有地にデベロッパーがマンションを建設し、ご提供いただいた持分に応じて区分所有住戸を取得する活用法です。土地オーナーとデベロッパーが出資比率に応じてマンションの住戸を取得する等価交換事業、...
- 土地活用
Ｑ１：この土地でアパート、マンション等の賃貸経営はできるのだろうか？Ａ１：賃貸住宅といってもそのタイプは様々です。 賃貸住宅経営をご提案するうえで、まず敷地規模や法的規制を確認し、周辺エリアの賃貸マーケット動向を徹底的に分析します。計画地周辺エリアマーケット調査＆計画地の法規制チェック、賃貸マンション・アパート、...
- 資産の組み換え
Ｑ：賃貸住宅以外で土地活用はができないものか？Ａ：土地活用において賃貸マンション・アパートの建設・運営は有効な方法のひとつです。しかし、周辺エリアのマーケットやニーズを徹底的に調査することで、新たな可能性を見出すこともあります。賃貸住宅だけでなく、暫定利用や狭小地の活用なら時間貸駐車場経営、土地を手放すことなく活...
- 資産活用について
土地の持つ可能性を多角的な検討で確実に活かす方策を考えていきます。大切に守り続けてきた資産を、ご家族のこれからのために活かしていく。 土地の価値をしっかり見つめ、ご満足いただけるご提案を。クライアントのこれからを支える土地活用をサポートさせて頂きます。提案メニューといたしましては、①賃貸アパート、マンションの建設...
- 計画的な事業承継の重要性
親族内承継の場合は、①関係者の理解（事業承継計画の公表や社内への下請法遵守の周知徹底）、②後継者教育（社内教育や社外教育、セミナーの活用）、③株式及び財産の分配（株式保有状況の把握、財産分配方針の決定、生前贈与の検討、遺言の活用、会社法の活用、その他手法の検討）などを考慮しながら実施していきます。従業員等への親族...
- 相続税の基礎知識
生前贈与された財産のうち、遺産を相続した人が過去3年以内に被相続人から贈与された財産（配偶者控除や各種非課税制度を適用した財産は除く）、贈与のときに相続時精算課税を適用した財産は、贈与したときの価額で相続税の課税対象に加算します。過去3年以内に贈与された財産を相続税の課税対象に含めるのは、生前贈与で相続税を低く抑...
- 相続財産の評価方法
預貯金は通帳などで金額が明らかになりますが、土地や建物は価値を個別に評価する必要があります。公平で客観的な課税のため、国税庁は財産の価値を評価する基準として財産評価基本通達を定めています。この章では、財産評価基本通達に基づいて、相続税を計算するときの財産の価値の評価方法をご紹介します。ポイントは、現預金は被相続人...
- 生前贈与を活用した相続対策
生前贈与を活用した相続税対策は最も人気がありお手軽な対策ですので多くの方が実行しています。生前贈与といっても、様々な方法があります。生前贈与については年間110万円以内であれば贈与税がかからない基礎控除枠があるため、子や孫に年間110万円以内の金額の生前贈与を実行することで毎年贈与した分が非課税となります。生前贈...
- 生命保険を活用した相続対策
相続税の節税対策として生前贈与の次によく用いられるのが生命保険を活用した相続税対策です。生命保険と聞くともう加入できる年齢ではないからとあきらめる方も多いですが、実際には相続税対策用として90歳まで健康診断なしで加入できる生命保険もあります。生命保険契約にもとづいて相続発生後に支払われる死亡保険金については、「5...
- 不動産を活用した相続対策
第三者に賃貸する土地や建物は相続税評価額が大きく下がる計算方法になっています。例えば現金1億円は相続発生時も1億円の評価額ですが、その現金で賃貸アパートを建築すると相続発生時の評価額は4,200万円になるのです。「不動産を購入すれば相続対策になる」とよく耳にしますが、これは「時価と相続税評価額に差が生じる」ためで...
- その他の相続対策
相続対策の3つの柱である「生前贈与」「生命保険」「不動産」以外の対策として、養子縁組を活用した相続対策があげられます。養子縁組を行い相続人を増やすことで相続税を節税する方法です。相続税の計算方法は相続人の人数が多ければ多いほど相続税が減額される仕組みとなっているため養子を増やすことで相続税が減額されます。養子を増...
- 信託を活用した相続対策
これら以外にも様々なケースが想定されますが、「後継ぎ遺贈型の受益者連続信託」は、例えば先祖代々の土地をずっと守っていきたい場合。自分が死んだあとは、息子に、さらに息子が死んだあとは、孫に、というように、先の先の相続まで指定を行うことが可能となります。また、別のケースとして、仮に現金が1000万円あります。自分が死...
- 相続対策事例ケース３｜不動産の現状把握と相続対策①
代々引き継がれてきたご自宅周りの不動産は守りたいとのご意向でしたが、「月極駐車場」や「借地権付き土地」など、相続税評価額の圧縮効果の少ない不動産が中心だったため、一部不動産の売却をご提案しました。また、ある程度の金融資産をお持ちとのことから、相続時の納税対策や分割対策も視野に、都心部のタワーマンション複数戸の購入...
- 遺留分・遺留分侵害請求権とは？
これまで、相続人に対する生前贈与はその時期を問わず、遺留分の算定対象となる財産と考えられてきました。しかし今回の法改正により、相続人に対する贈与（婚姻若しくは養子縁組のため又は生計の資本として受けた贈与に限る）は、原則として相続開始前の10年間にしたものに限定されることになりました（改正民法1044条3項、同条1...
- 配偶者居住権の解説と相続税評価について
●土地（敷地利用権）③【配偶者居住権に基づく居住建物の敷地利用権】＝〈土地等の相続税評価額〉ー〈土地等の相続税評価額〉×〈存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率〉④【居住建物の敷地利用権】＝〈土地等の相続税評価額〉ー〈③の価額〉 AMSconsulting株式会社では、立川市、武蔵野市、杉並区、世田谷区を...
