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②純資産価額を引き下げるケース（土地、建物等の不動産の購入は、購入後3年経過すると時価よりも一般的に低い相続税評価額で評価されます（購入後3年以内は時価で評価します。また経済的合理性がないと当局から判断された場合は、租税回避行為として否認される可能性もございいます）。また、自社株式の承継方法として、①暦年贈与で少...

Ａ：保有する不動産の固定資産税や、賃貸収入に対する所得税を軽減することは土地オーナーの重要な課題です。固定資産税などの節税だけではなく、将来の相続までを見すえて資産の活用プランをご提案。遊休地の賃貸アパート・マンション建築、ご自宅併用賃貸や、庭先を活用した賃貸アパート建築などご自宅の土地の有効活用、所有型法人を活...

Ａ：共有状態の土地や、権利関係が複雑な土地を整理・活用する最適な方法が、等価交換事業によるマンション建設です。等価交換事業はご所有地にデベロッパーがマンションを建設し、ご提供いただいた持分に応じて区分所有住戸を取得する活用法です。土地オーナーとデベロッパーが出資比率に応じてマンションの住戸を取得する等価交換事業、...

預貯金は通帳などで金額が明らかになりますが、土地や建物は価値を個別に評価する必要があります。公平で客観的な課税のため、国税庁は財産の価値を評価する基準として財産評価基本通達を定めています。この章では、財産評価基本通達に基づいて、相続税を計算するときの財産の価値の評価方法をご紹介します。ポイントは、現預金は被相続人...

相続時精算課税制度は2,500万円までの特別控除ですので、収益不動産の土地と建物を両方贈与することが難しい場合には、建物のみを贈与することが一般的です。建物を贈与する際の建物評価は固定資産税評価額で計算しますので、多くのケースでは2,500万円以内におさまるでしょう。賃料収入は建物の名義人に帰属しますので贈与後に...

第三者に賃貸する土地や建物は相続税評価額が大きく下がる計算方法になっています。例えば現金1億円は相続発生時も1億円の評価額ですが、その現金で賃貸アパートを建築すると相続発生時の評価額は4,200万円になるのです。「不動産を購入すれば相続対策になる」とよく耳にしますが、これは「時価と相続税評価額に差が生じる」ためで...

これら以外にも様々なケースが想定されますが、「後継ぎ遺贈型の受益者連続信託」は、例えば先祖代々の土地をずっと守っていきたい場合。自分が死んだあとは、息子に、さらに息子が死んだあとは、孫に、というように、先の先の相続まで指定を行うことが可能となります。また、別のケースとして、仮に現金が1000万円あります。自分が死...

これまでの相続法では、被相続人の配偶者は、遺産分割の関係で住み慣れた住居を明渡すか売却せざるを得なかったり、自宅を相続した結果、生活費となる現金をほとんど手にすることができなかったりするという問題がありました。このような問題を背景に、残された被相続人の配偶者が老後も安心して過ごすことができるように、2020年（令...

①土地②建物であり、その運用方法は①賃貸してインカムゲインを得る②買値以上の価格で売却してキャピタルゲインを得るのそれぞれ２つが一般的に考えられます。 土地と建物の最も大きな違いは、土地は経年劣化をしないものの、その土地がどのように活用されているかという外部的要因に価値が影響される性質があるのに対し、建物はその増...

土地の活用方法がわからず遊休地となっている場合や、効率的に活用できていないような場合、土地を駐車場として活用することが選択肢の一つとなります。 では、駐車場経営はどのように行うのでしょうか。個人で経営することができる場合、そのメリット・デメリットは何でしょうか。 このページでは、駐車場の個人経営について、そのメリ...

しかし、準備の不足するままに、突然の事業承継を迎えれば、新たな経営者が多難な事業運営を迫られることはもちろん、廃業に追い込まれることもあり得ます。経営者は、事業承継の準備を先送りせずに、社内外の関係者や専門家、公的機関等の助力も得ながら、取り組んでいくことが求められます。また、後継者候補は、親族に限らず、従業員や...

以前は、一日でも資産保有型会社等に該当すると取消しとなりましたが、平成31年度税制改正により、やむを得ない事情があれば、半年の猶予が設けられることになりました。そのため、事業活動のために借入れをして一時的に現預金が増加したとき、資産を売却して一時的に現預金が増加したときなどは、やむを得ない事情があるものとして半年...

逆にデメリットとしては、①親族内承継と比べて、関係者から心情的に受け入れられにくい場合がある、②後継者候補に株式取得等の資金力がない場合が多い、③個人債務保証の引き継ぎ等の問題などがあげられます。第三者への親族外承継のメリットとしては、①身近に後継者として適任者がいない場合でも広く候補者を外部に求めることができる...

ステップ1（現状把握）として、①会社概要の把握（現状及び将来の見込、キャッシュフロー、知的財産　など）、②株主、親族関係の把握、③個人財産の概算把握（保有自社株式の現状、個人名義の土地、建物の現状、個人の負債、個人保証の現状 など）をします。ステップ2（承継方法及び後継者の選定）として、①親族内に後継者候補がいる...

Ｑ１：この土地でアパート、マンション等の賃貸経営はできるのだろうか？Ａ１：賃貸住宅といってもそのタイプは様々です。 賃貸住宅経営をご提案するうえで、まず敷地規模や法的規制を確認し、周辺エリアの賃貸マーケット動向を徹底的に分析します。計画地周辺エリアマーケット調査＆計画地の法規制チェック、賃貸マンション・アパート、...

Ｑ：賃貸住宅以外で土地活用はができないものか？Ａ：土地活用において賃貸マンション・アパートの建設・運営は有効な方法のひとつです。しかし、周辺エリアのマーケットやニーズを徹底的に調査することで、新たな可能性を見出すこともあります。賃貸住宅だけでなく、暫定利用や狭小地の活用なら時間貸駐車場経営、土地を手放すことなく活...

土地の持つ可能性を多角的な検討で確実に活かす方策を考えていきます。大切に守り続けてきた資産を、ご家族のこれからのために活かしていく。 土地の価値をしっかり見つめ、ご満足いただけるご提案を。クライアントのこれからを支える土地活用をサポートさせて頂きます。提案メニューといたしましては、①賃貸アパート、マンションの建設...

また子や孫が贈与を受けたお金で自分で保険に加入するという方法ですので、受け取る保険金は相続税ではなく所得税の対象となり節税効果が生じることもあります。保険料贈与を行い子や孫が生命保険に加入した場合に、贈与者側（祖父母や親）で所得税の確定申告の際に誤って生命保険料控除を適用しないように注意しましょう。あくまで子や孫...

今後、築年数の経過、修繕状況、賃貸状況、そしてマーケット変動に伴って資産価値は日々変化しますので、資産レポートをご活用いただき、定期的に状況を把握することや、所得税の節税や分割時のトラブル回避を目的とした「法人の設立」も併せてご提案しました。 ３.ご所有不動産の現状を把握し、それぞれの不動産を保有する目的が整理で...

この2物件の売却金を元手に、将来の相続に備え、ご所有されている「一棟マンション」と同額程度の相続税評価額と高い収益性が得られる一棟マンションへの組み換えを実施しました。ご自宅については、将来的にもお子様たちに利用する意思がないとのことから、先々の売却や分割に備えて測量を済ませておくことにしました。資産の組み換えに...

そこで、資産レポートで得られた結果と各不動産のご所有目的を整理し、お子様たちへの分割を想定したご提案をさせていただきました。具体的には、「ご自宅」は小規模宅地の特例が利用できるご長男様が相続することで、高い相続税の圧縮効果を得られます。そして「一棟マンション」と「市内のアパート」は売却し、相続税評価額がほぼ同額の...

代々引き継がれてきたご自宅周りの不動産は守りたいとのご意向でしたが、「月極駐車場」や「借地権付き土地」など、相続税評価額の圧縮効果の少ない不動産が中心だったため、一部不動産の売却をご提案しました。また、ある程度の金融資産をお持ちとのことから、相続時の納税対策や分割対策も視野に、都心部のタワーマンション複数戸の購入...

「都内の区分所有マンション」については、現時点であれば取得時より高い金額での売却が見込めることが弊社査定で確認できたため、将来の賃料の下落リスクや管理修繕コストの上昇リスク、高い借入金利を考慮した結果、売却したうえでその売却益を新たな投資用資金に充てるプランをご提案。投資対象については、資産規模拡大を目指すI様の...

なお、「月極駐車場」は相続税評価額の圧縮効果があまり得られない状況から、一部または全部を売却して、相続時に分割しやすい都心区分所有マンション等への組み換えも選択肢のひとつとしてご提案しました。また、「アパート2棟」は競争力に不安があり、法定耐用年数もほぼ消化され減価償却による節税メリットが得られていないことから、...

資金調達をすることでその会社の資産だけでは実現できなかった大きな試みをすることができ、結果として大きな見返りを得ることができます。 例えば、脱サラした方が個人経営の居酒屋を開業しようとして、仮に800万円の内装費と500万円の諸費用（家賃・敷金・人件費など）が必要だったとします。これまでに貯めたお金が500万円ほ...

例えば、個人が無償で株式を譲渡によって取得した場合は、その株式の価値の分だけ所得があったとみなされます。株式譲渡の場合は所得税、贈与の場合は贈与税の対象となり、それぞれ税金対策の観点からメリット、デメリットが存在します。また個人と個人での株式移転、法人と法人の株式移転、法人と個人での株式移転など、株式を個人所有す...

合意が成立したならば、株主総会または取締役会からの承認を得ます。契約が締結され、代金の支払いが完了すると、株主名簿の書き換えが行われて譲渡が成立します。 従業員が後継者となる場合など、後継者に株式を買い取るだけの資金がないという場合は株式評価額を下げるであったり、後継者に貸付を行うなどのスキームで譲渡が可能となり...