資産活用事例ケース６｜投資不動産のキャッシュフローの改善
■不動産投資を行っているが、今後も積極的に資産形成を進めていきたいので、保有不動産全体の状況を客観的に把握したい。
■家族構成の変化で近隣の賃貸マンションに引越したため、元々住んでいた都心の区分所有マンションを賃貸運用している。気に入っているのでいずれは戻る可能性もある。しかし、高額賃料ということもあり、この先の不動産の市況を考えると賃貸運営を継続するか売却するのかを悩んでいる。
■複数の金融機関から高い金利で借り入れをしており、キャッシュフローが低い。
１. 各不動産の現状を把握する
２. 弊社からのご提案
まずは金融機関を一本化して高い金利を下げるなど、キャッシュフロー改善のために金融機関と借入条件について交渉されるようご提案しました。「都内の区分所有マンション」については、現時点であれば取得時より高い金額での売却が見込めることが弊社査定で確認できたため、将来の賃料の下落リスクや管理修繕コストの上昇リスク、高い借入金利を考慮した結果、売却したうえでその売却益を新たな投資用資金に充てるプランをご提案。
投資対象については、資産規模拡大を目指すI様のご意向を鑑み、相続対策ではなく投資に重点をおいた戦略として、賃貸市場が活況な都心部立地で、減価償却期間と耐用年数が長い新しめの一棟マンションをお勧めしました。また、法人名義での購入によって所得を分散する税金対策も併せてご提案しました。
３. 提案後の対策
当社からの提案を受けて、I様は「都内の区分所有マンション」を売却した一方、元のご自宅である「都心の区分所有マンション」については奥様が大変気にいられていることから当面は継続保有されることになりました。
また、金融機関との交渉によって新たなローンの組み換えを実施し、金利を下げることに成功しました。こうして「都内の区分所有マンション」の売却とローンの組み換えによってキャッシュフローが改善されたことに加え、ローンの組み換え先である金融機関より新たに優位なローンの提案を受けたことから、I様は都心部の1棟マンションを新規取得。現在は所有型法人も設立し、次なる投資対象を模索されている状況です。
